「そろそろ今の家を売って、新しい家に住み替えたい」
そう考え始めたとき、最初に悩みやすいのが「新しい家を先に買うのか、それとも今の家を先に売るのか」という問題です。
実は、住み替えには決まった正解があるわけではありません。
現在の住宅ローンの状況や、新しい住まいにかけられる予算、そして「なぜ住み替えたいのか」という理由によって、適した進め方は変わります。
今回は、住み替えを検討するときに知っておきたい基本的な流れを整理してみます。
■「売ってから買う」場合
まず現在の住まいの売却を進め、売却資金や住宅ローンの完済額などを確認したうえで、新しい住まいを購入する方法です。
この方法の大きなメリットは、新しい住まいに使える予算を明確にしやすいこと。
「今の家がいくらで売れそうなのか」「住宅ローンがいくら残っているのか」を把握できれば、売却後に手元に残る金額を想定しやすくなります。
また、現在の住宅ローンを残したまま新しい住宅ローンを組む必要がないため、資金計画を立てやすいというメリットもあります。
さらに、売却と購入のタイミングをうまく合わせることができれば、現在の住まいを引き渡すタイミングと、新しい住まいへの入居をつなげることも可能です。
つまり、「売ってから買う」といっても、必ずしも一度仮住まいへ移る必要があるわけではありません。
一方で、売却と購入のタイミングがうまく合わなければ、現在の住まいを引き渡した後、新しい住まいへ入居するまでの期間が発生することもあります。
その場合は、賃貸住宅などを仮住まいとして利用したり、一時的に実家へ戻ったりするなど、別の住まいを確保する必要があります。引っ越しが2回になることで、費用や手間が増える点も考えておかなければなりません。
また、売却と購入をつなげる場合にも注意点があります。
現在の住まいの売却について買主との話がまとまり、引渡しの時期が決まった場合、その日までに新しい住まいを見つけて購入する必要があります。
そのため、「もっと条件の良い物件が出てくるかもしれない」と待ち続けることは難しく、実際にはその時点で市場に出ている物件の中から選ばなければならないという制約があります。
特に希望するエリアや間取り、予算などにこだわりがある場合は、「気に入った物件が見つからないまま、今の家の引渡し時期が近づいてしまう」という可能性もあります。
売却を先行する場合は、現在の家をいくらで売るかだけではなく、「いつまでに新居を決める必要があるのか」「もし間に合わなかった場合はどこに住むのか」まで含めて計画しておくことが大切です。
■「買ってから売る」場合
反対に、新しい住まいを先に購入してから、現在の家を売却する方法もあります。
この方法なら、新しい住まいをじっくり探してから引っ越せるため、「気に入った物件が見つかったのに、今の家の売却が間に合わない」といった心配を減らせます。
特に「子どもの進学に合わせて引っ越したい」「通勤の都合で○月までに新居へ移りたい」など、住み替えの時期が明確に決まっている場合には検討しやすい方法です。
ただし、現在の住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。
新しい住宅を購入するための資金計画と、現在の住宅ローンの返済を同時に考える必要があるため、借入額や収入などによっては希望通りの住み替えができない場合もあります。
「新しい家が見つかってから売ればいい」と簡単に考えるのではなく、購入と売却をセットで資金計画に組み込むことが重要です。
■結局、どちらを先にすればいい？
ここが住み替えで最も重要なポイントです。
「売却が先」「購入が先」と一概に決めるのではなく、まずは現在の家の売却価格と住宅ローン残高、新しい住まいにかけられる予算を整理してみましょう。
例えば、
・今の家を売ったら住宅ローンを完済できる
・売却後にまとまった資金が残る
・新しい家の購入時期を急いでいない
という場合なら、「売却を先に進める」方法が向いている可能性があります。
一方で、
・新居への引っ越し時期が決まっている
・希望するエリアや条件の物件が少ない
・多少の重複期間があっても、仮住まいを避けたい
という場合には、「購入を先に進める」方法が適しているケースもあります。
■住み替えで大切なのは「順番」より「全体像」
住み替えを考えたとき、「まず物件を探そう」と考える方は少なくありません。
もちろん新しい住まいを探すことも大切ですが、その前に一度、現在の住まいについて確認しておくことをおすすめします。
「いくらくらいで売れるのか」
「住宅ローンはあといくら残っているのか」
「売却すると手元にいくら残りそうなのか」
これらが分からないまま新居を探してしまうと、購入予算を決めることも難しくなります。
住み替えは「家を売る」「家を買う」という2つの取引を別々に考えるのではなく、その2つを一つの資金計画として考えることが大切です。
■住み替えを考え始めたら、まずは今の家の価値を知ることから
まだ具体的に売却を決めていなくても、「今の家がどのくらいで売れるのか」を知っておくことは、住み替えを考えるうえで大きな判断材料になります。
現在の家の売却価格が分かれば、新しい住まいにどのくらいの予算をかけられるのか、住み替えの時期をどうするのかなど、具体的な選択肢が見えてきます。
「買うのが先か、売るのが先か」で迷ったときは、いきなり順番を決めるのではなく、まず現在の住まいの価格と住宅ローンの状況を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
住み替えは、順番を間違えないこと以上に、自分に合った進め方を最初に見つけることが大切です。